Стамбул - Київ: 10 тем для розвитку українських ТРЦ

Ганна Чуботіна, директор департаменту торговельних площ компанії Arricano Real Estate Plc, в кінці листопада відвідала найбільшу міжнародну виставку торговельної нерухомості Retail Days Istanbul-2017, в якій брали участь представники понад 40 країн світу. У програмі поїздки було, в тому числі, відвідування ТРЦ Стамбула, які є трендсетерами в світовій торговельній нерухомості. Ганна розповідає про 10 аспектів турецьких ТРЦ, які створюють сильне враження і приваблюють численних покупців.

Професійному ринку торговельної нерухомості Стамбула понад двадцять років. Akmerkez, перший професійний торговельний центр в Стамбулі, відкрився в 1993 році. Сьогодні в місті вже понад 100 торговельних центрів, які складають третину всіх ТРЦ в Туреччині. До кінця 2019 року (за умови запуску всіх заявлених до відкриття об'єктів) насиченість квадратними метрами на 1000 жителів у місті може скласти близько 357 кв.м. Стамбул - один з найбільш населених міст в світі: чисельність мегаполісу склала близько 15 мільйонів чоловік за даними на 1 січня 2017 р. Це найбільший повітряно-транспортний логістичний хаб, одне з 5 найпопулярніших туристичних напрямків у світі. Потрапляючи в нещодавно побудовані торговельні центри в Стамбулі, мегаполісі, який поряд з Лондоном і Парижем, є трендсеттером в рітейлі, неозброєним оком видно, що ці проекти своїми розмірами, екстер'єрами і інтер'єрами, використаними в будівництві технологіями, підходами в управлінні і т.д. зобов'язані високій купівельній спроможності і ємності ринку, яка може забезпечити повернення великих інвестицій в будівництво. Серед найцікавіших в Стамбулі об'єктів можна виділити Istinye Park (2007, GLA 87 тис. кв.м, 300 магазинів), Aqua Florya (2012, GLA 45 тис. кв.м, 160 магазинів), Zorlu Center (2013, GLA 73 тис. кв.м, 205 магазинів), Akasya Mall (2014 року, GLA 80 тис. кв.м, 257 магазинів), Mall of Istanbul (2014 року, GLA 155 тис. кв.м, 350 магазинів), Vadistanbul (2017, GLA 103 тис. кв.м, 230 магазинів). Хотілося б відзначити 10 основних характеристик, топ-10 must-have професійних ТРЦ, які вигідно відрізняють стамбульські проекти і які можуть стати в нагоді в Україні:

Архітектура. Стамбульські девелопери створюють великі торговельні центри, де багато простору, атріумів, скла, світла, високих вітрин, великої кількості зон відпочинку, містких парковок. Мої фаворити - Istinye Park і Zorlu Center, де з атмосферних ресторанних двориків можна розглядати фасади магазинів люксових брендів, і Akasya Mall з вбудованими відкритими зеленими просторами, де після шопінгу добре відпочити в кафе під відкритим небом. Клімат дозволяє організовувати такі простори. У повному обсязі цю перевагу реалізовано в торговельному центрі Aqua Florya, розташованому на березі Мармурового моря: фуд-корт і fine-dining ресторани з оглядовими терасами і виходом на протяжну затишну набережну займають значну частину цього порівняно невеликого проекту, за що проект отримав визнання як New Generation Life Complex.

Фуд-корти та ресторани. Частка F&B в нових стамбульських ТЦ досягає 30%. Це мікс fast-food, casual та fine-dining. Наприклад, в Zorlu Center по сусідству з Eataly, Jamie's Italian та Tom's Kitchen можна знайти і локальні Hacı Abdullah, Cantinery, Günaydın та Welldone by Midpoint, які розробили нові концепції спеціально для проекту, та величезний фуд-корт, що складається з 21 оператора, з демократичними цінами та кухнею на будь-який смак. Вважається, що в Стамбулі зовсім безпечно харчуватися всюди, в т.ч. і купувати їжу з лотків.

Specialty leasing або його відсутність. У тих торговельних центрах, які ми відвідали, практично немає острівної торгівлі. За рахунок захоплюючої широти проходів торговельної галереї та відсутності островів в них, торговельні центри відчуваються просторими і не захаращеними. А ось в магазинчиках продуктових ринків Bazaar area товари частково винесені за межі магазину, що надає особливий колорит такій торгівлі.

Гіпермаркет. У нових торговельних центрах немає гіпермаркетів. Замість них або продуктовий ринок - Bazaar area з кафе та ресторанами, або супермаркет середнього розміру без прикасової зони.

Tenant mix. Як правило, в ТРЦ є зонування за ціновим критерієм і за товарними групами (не завжди виражене). Наприклад, в Mall of Istanbul цікавий розподіл fashion-магазинів: перший поверх - casual, ліве крило другого - класика, праве крило другого поверху - спорт. У кожній зоні торговельного центру існує свій заклад громадського харчування в ціновій категорії, що відповідає магазинам навколо. Традиційно, значна частина мережевих брендів в ТРЦ повторюється. Вражає кількість місцевих брендів, що займають серйозну частку ринку (LC Waikiki, Defacto, Koton, FLO, Colin's та інші), широка представленість міжнародних мереж (наприклад, H & M, COS, Hamleys, Starbucks), значна кількість люксових і преміальних брендів.

Соціальна та освітня функції. У всіх торговельних центрах, які ми відвідали, є або виставкові центри, або театри, або концертні зали. Так, найбільший в країні центр мистецтв Zorlu Center PSM, з театром на 770 посадкових місць та концертним залом на 2300 місць, розташований в Zorlu Center; концертний зал MOI Stage, де виступають відомі виконавці, місцеві та міжнародні театральні трупи, - в Mall of Istanbul; майданчик для міжнародних виставок Akasya Meydan - в Akasya Shopping Center; амфітеатр на 900 глядачів на відкритому повітрі - в Aqua Floryа.

Реклама, оформлення, аромамаркетинг. У турецьких ТРЦ по мінімуму використовують внутрішню рекламу (наприклад, обклеювання ескалаторів, виносні штендери і т.д.): переважно, це електронні плазмові панелі і рекламні стійки. Для оформлення вітрин магазинів орендарі широко використовують плазмові панелі. Ми не помітили нав'язливої аудіореклами, оголошень, за винятком екстрених повідомлень. Музичний фон в більшості об'єктів був легким. Турецькі рітейлери активно використовують аромамаркетинг в своїх магазинах - припускаю, що це частина традиції, але мені часом було забагато запахів.

Розважальна складова. Кожен новий проект може похизуватись сильною розважальною складовою. В Mall of Istanbul - це MOIPARK, один з найбільших критих розважальних парків в Європі. В Aqua Florya рекомендую відвідати з дітьми один з найбільших в Європі тематичних акваріумів. У кожному ТРЦ розташовані багатозальні кінотеатри, в усіх кінотеатрах є зали підвищеної комфортності, в Istinye Park та Akasya Mall - сучасні IMAX 3D зали.

Сервіси. У всіх торговельних центрах надаються різні сервіси: безкоштовні дитячі візки, візки для людей з обмеженими можливостями, гардероби, камери схову, кімнати матері і дитини (іноді з пристроями для підігріву пляшечок), душові, підзарядка гаджетів; послуга паркування автомобілів, банкомати, бюро знахідок, молитовні кімнати, послуги консьєрж-сервісу. Так, в Akasya Mall консьєрж допоможе вам придбати квитки в кінотеатр / будь-які культурні заходи, організувати повернення або ремонт придбаного товару, професійний стиліст допоможе визначитись зі стилем і покупками, донесуть пакети до машини або доставлять їх просто додому.

Mixed-used проекти. Найчастіше нові торговельні центри є частиною mixed-used проектів. Це пояснюється багато в чому тим, що Стамбул - величезне місто, яке відчуває великі логістичні проблеми, яке задихається в пробках. І, звичайно, така синергія підвищує прибутковість проекту. Тому створюються якісні об'єкти, де можна задовольнити численні потреби, не залишаючи їх кордонів. Наприклад, Zorlu Center та Mall of Istanbul поєднують в собі торговельну, офісну, житлову складові та п'ятизіркові готелі.