Михаил Меркулов: в недвижимости происходят тектонические изменения

Михаил Меркулов, Генеральный директор Arricano Real Estate Plc, принял участие в «CIS BANKERS T10 Форум: банкинг, финансы, инвестиции, недвижимость», который состоялся 3 марта 2017 года. Впервые на Форуме была представлена панель «CISB Недвижимость: Развитие бизнеса 2020», где вниманию деловой элиты Украины были представлены аспекты развития отрасли, которые сформировали новые вызовы и возможности для инвестиций в недвижимость. Спикеры панели, Михаил Меркулов, Arricano; Сергей Жуков, Blackshield Capital AG; Офер Керцнер, City Capital Group, и Сергей Будкин, FinPoint, актуализировали для банкиров и инвесторов вопросы, связанные с инвестиционной привлекательностью недвижимости, рассказали об изменениях в отрасли, опыте использования отраслевых изменений для развития бизнес-моделей и зонах интересов девелоперов и инвесторов.

Михаил Меркулов обратил внимание участников Форума на то, что бизнес-модель торговых центров, которая работала около 2 тысяч лет - «построил-сдал-получаешь доход от аренды», - последние несколько лет не работает: в отрасли начались серьезные изменения, которые Михаил назвал тектоническими. Изменения в недвижимости привели к тому, что для многих банков финансирование недвижимости попало в красную зону. Чтобы управлять изменениями, их необходимо понимать и использовать. Меняющаяся бизнес-модель недвижимости влечет за собой другую модель оценки инвестиционной привлекательности.

CEO Arricano отметил: «На рынке, где происходит стагнация, Arricano второй год подряд показывает увеличение операционной прибыли в долларах более, чем на 20% благодаря тому, что мы учитываем изменения в отрасли и правильно выбираем точки приложения усилий управленческой команды».

Михаил Меркулов обратил внимание слушателей Форума на следующие значимые изменения в отрасли, которые следует учитывать при развитии бизнес-моделей.

«Во всей отрасли - и в Украине, и в мире - происходит margin compression: в Украине повлияла экономическая ситуация, падение покупательского спроса, девальвация. В мире более отчетливо проявлен следующий факт: физическая дистрибуция товаров, которая происходит через торговые центры, перестала быть единственной дистрибуционной цепью. Сейчас можно сделать покупку, используя интернет и гаджеты, например, смартфон, игровую консоль. Физический оф лайн магазин превратился в медиаканал , где покупатель может получить brand experience и product experience. Физически можно купить где угодно. Факты говорят, что электронная коммерция растет на 25% в год, глобальная коммерция демонстрирует прирост на 5 % в год.

Еще один аспект, который следует учитывать, - это персонализация. Это формат общения с покупателем, который обеспечивает маржу за счет customer experience, за счет улучшенного сервиса, за счет понимания своего клиента. Здесь маржа выше, но объем меньше. В западных торговых центрах вместо больших складов (а магазины масс-маркет – это не что иное, как склады) появляются шоу-румы. В Украине аналог шоу-рума - это brand store, например, магазин техники, где можно посмотреть на гаджет, попробовать функционал, проконсультироваться. То же самое в fashion ритейле: вас встречают шампанским , усаживают в кресло, создают атмосферу. Шоу рум – это элемент customer experience, который создает ритейлер. Трудоемко, но работает.

Digital Divide – сегодня самая горячая тема, с которой оф-лайн store еще предстоит научится работать. Покупатель избалован скоростью, услугами, качеством покупок. Покупатель ожидает от оф-лайн store такой же скорости и качества, как в интернете. Сегодняшний посетитель торговых центров – это представитель среднего класса, он социализирован, гаджетизирован, для него время дороже, чем деньги. Поэтому cервисный сегмент в торговых центрах – это аспект для развития.

Традиционные для анализа бизнес-модели показатели развития объекта торговой недвижимости, например, размеры арендных ставок и трафик, уже не являются такими однозначными для оценки успешности объекта. Трафик может вводить в заблуждение. У нас по всем объектам группы в 2016 году трафик сохранился на том же уровне, что и в 2015 году, но арендный доход вырос, товарооборот арендаторов вырос.

Вывод простой – для оценки успешности объектов торговой недвижимости необходимо учитывать изменения в отрасли, глубже изучать бизнес-модель рантье, изменения показателей в динамике, стратегию развития объекта, качество управленческой команды, способной развивать бизнес и обеспечить достижение плановых показателей».