Михайло Меркулов: в нерухомості відбуваються тектонічні зміни

Михайло Меркулов, Генеральний директор Arricano Real Estate Plc, взяв участь в "CIS BANKERS T10 Форум: банкінг, фінанси, інвестиції, нерухомість", який відбувся 3 березня 2017 року. Вперше на Форумі була представлена панель "CISB Нерухомість: Розвиток бізнесу 2020", де до уваги ділової еліти України було представлено аспекти розвитку галузі, що сформували нові виклики і можливості для інвестицій в нерухомість. Спікери панелі, Михайло Меркулов, Arricano; Сергій Жуков, Blackshield Capital AG; Офер Керцнер, City Capital Group, і Сергій Будкін, FinPoint, актуалізували для банкірів і інвесторів питання, пов'язані з інвестиційною привабливістю нерухомості, розповіли про зміни в галузі, досвід використання галузевих змін для розвитку бізнес-моделей і зони інтересів девелоперів і інвесторів.

Михайло Меркулов звернув увагу учасників Форуму на те, що бізнес-модель торговельних центрів, яка працювала близько 2 тисяч років, - "збудував-здав-отримуєш дохід від оренди", - останні декілька років не працює: в галузі почалися серйозні зміни, які Михайло назвав тектонічними. Зміни в нерухомості призвели до того, що для багатьох банків фінансування нерухомості потрапило в червону зону. Щоб керувати змінами, їх необхідно розуміти і використовувати. Бізнес-модель нерухомості, що змінюється, тягне за собою іншу модель оцінки інвестиційної привабливості.

CEO Arricano зазначив: "На ринку, де відбувається стагнація, Arricano другий рік поспіль демонструє збільшення операційного прибутку в доларах більше, ніж на 20% завдяки тому, що ми враховуємо зміни в галузі і правильно вибираємо точки докладання зусиль управлінської команди".

Михайло Меркулов звернув увагу слухачів Форуму на наступні значні зміни в галузі, які слід враховувати для розвитку бізнес-моделей.

"В усій галузі - і в Україні, і у світі - відбувається margin compression: в Україні вплинула економічна ситуація, падіння купівельного попиту, девальвація. У світі виразніше виявлений наступний факт: фізична дистрибуція товарів, яка відбувається через торговельні центри, перестала бути єдиним дистрибуційним ланцюгом. Зараз можна зробити покупку, використовуючи інтернет і гаджети, наприклад, смартфон, ігрову консоль. Фізичний оф-лайн магазин перетворився на медіаканал, де покупець може отримати brand experience і product experience. Фізично можна купити де завгодно. Факти говорять, що електронна комерція зростає на 25% щороку, глобальна комерція демонструє приріст на 5 % в рік.

Ще один аспект, який слід враховувати, - це персоналізація. Це формат спілкування з покупцем, який забезпечує маржу за рахунок customer experience, завдяки поліпшеному сервісу, за рахунок розуміння свого клієнта. Тут маржа вища, але об'єм менший. У західних торговельних центрах замість великих складів (а магазини мас-маркет - це не що інше, як склади) з'являються шоу-руми. В Україні аналог шоу-руму - це brand store, наприклад, магазин техніки, де можна подивитися на гаджет, спробувати функціонал, проконсультуватися. Те ж саме в fashion рітейлі: вас зустрічають шампанським, усаджують в крісло, створюють атмосферу. Шоу рум - це елемент customer experience, який створює рітейлер. Трудомістко, але працює.

Digital Divide - сьогодні найгарячіша тема, з якою оф-лайн store ще має навчитися працювати. Покупець розпещений швидкістю, послугами, якістю покупок. Покупець чекає від оф-лайн store такої ж швидкості і якості, як в інтернеті. Сьогоднішній відвідувач торговельних центрів - це представник середнього класу, він соціалізований, гаджетизований, для нього час дорожчий, ніж гроші. Тому cервісний сегмент в торговельних центрах - це аспект для розвитку.

Традиційні для аналізу бізнес-моделі показники розвитку об'єкту торговельної нерухомості, наприклад, розміри орендних ставок і трафік, вже не є такими однозначними для оцінки успішності об'єкту. Трафік може вводити в оману. У нас по всіх об'єктах групи в 2016 році трафік зберігся на тому ж рівні, що і в 2015 році, але орендний дохід виріс, товарообіг орендарів виріс.

Висновок простій - для оцінки успішності об'єктів торговельної нерухомості необхідно враховувати зміни в галузі, глибше вивчати бізнес-модель рантьє, зміни показників в динаміці, стратегію розвитку об'єкту, якість управлінської команди, здатної розвивати бізнес і забезпечити досягнення планових показників".